İstanbul Kadıköy’de 2+1 bir daire, Ocak 2022’de ortalama 5.000-6.000 lira bandında kiralanıyordu. Aynı daire üç yıl sonra 25.000-35.000 lira aralığında. Enflasyonla kıyaslandığında bile bu artış ciddi biçimde öne çıkıyor; TÜFE aynı dönemde yaklaşık 220-230 bant arasında seyretti, kira endeksi ise kimi bölgelerde bunun iki katını gördü. Peki bu durum nasıl oluştu ve nereden çözülür?
Arzın Yapısal Yetersizliği
Türkiye’de yıllık konut ihtiyacı 700.000-800.000 ünite olarak tahmin ediliyor. 2022-2024 arasında bu hedefe hiçbir yıl ulaşılamadı; yüksek inşaat maliyetleri, arsa sıkıntısı ve kredi faizlerinin yüzde otuzun üzerine çıkması yeni projeleri fiilen dondurdu. Müteahhit, hem alıcı hem de malzeme tarafında belirsizlikle karşı karşıya kalınca projeye başlamak yerine bekliyor. Bu dönüşüme “inşaat grevsi” demek yanlış olmaz.
Dolar Bağlantılı İnşaat Maliyeti
Çimento, demir-çelik, alüminyum doğrama, sıhhi tesisat — inşaatın temel girdilerinin büyük bölümü ya ithal ya da ithal emtiayla fiyatlanan ürünler. Türk lirası 2021’den bu yana dolara karşı yüzde 350 civarında değer kaybetti. Bu demek oluyor ki lira bazında inşaat maliyeti üç kata yakın arttı. Müteahhidin metrekare satış fiyatı bu maliyeti yansıtmazsa proje zarar verir; satış fiyatı bu maliyeti yansıtırsa orta gelirli alıcı için erişilemez olur.
Yabancı Alımlar: Ne Kadar Etkili?
2022’de yabancıların Türkiye’deki konut alımları 67.000 birimi geçti; bu rakam toplam satışların yaklaşık yüzde beşi. İstanbul’da ise yüzde sekiz ila ona ulaştı. 400.000 dolar karşılığı vatandaşlık hakkı veren program, özellikle İran, Irak ve Rusya’dan talep çekti. Bu etki gerçek ama belirleyici değil. Yabancı alımların yüzde beşlik payıyla kira krizinin temel sebebi olarak gösterilmesi doğru bir analiz değil.
Kentsel Dönüşüm ve Kiracı Tahliyesi
Deprem riski taşıyan binalarda kentsel dönüşüm süreci, eski stokun kısa sürede piyasadan çekilmesine neden oluyor. Bu çıkarılan kiracılar, mevcut stoka yükleniyor; talep artarken arz aynı kalmıyor. Aynı dönemde ev sahipleri, piyasa baskısını gerekçe göstererek sözleşme yenilememe kararı alıyor. Kiracı ile ev sahibi arasındaki güç dengesi son yıllarda belirgin biçimde ev sahibi lehine kaydı.
Kira Artış Sınırı: Etki ve Yan Etkisi
Hükümet, Haziran 2022’de kira artışlarına yüzde yirmi beş tavan getirdi; bu sınır Temmuz 2024’e kadar uygulandı. Sınır kısa vadede tahliye dalgasını frenledi; kiracıları koruma amacıyla doğru bir politika. Ancak iki belirgin yan etkisi oldu: birincisi, ev sahipleri sözleşmeleri yenilemeyerek tahliye etti ve ardından yeni kiracıya piyasa fiyatından kiraladı; ikincisi, kiracı değiştirmek isteyen ev sahipleri için ekonomik teşvik güçlendi. Bu durum, birincil piyasada yüksek kira etkisini azaltmak yerine ikincil piyasada fiyatı daha da yukarı itti.
Çözüm Nerede?
Yapısal bir konut krizinin tek değişkenli çözümü yok. Uzmanların üzerinde en çok uzlaştığı nokta şu: arz artmadan kiralar düşmez. Bu da şu anlama geliyor:
- Belediyeler sosyal konut stoğunu artırmalı; TOKİ’nin 2023’te açıkladığı 500.000 konut projesi bu yönde atılmış bir adım ama uygulama hızı kritik.
- Kira geliri vergilendirilmesi gerçekçi seviyelere çekilmeli; gri ekonomideki ev sahiplerini kayda geçirmek arz-talep haritasını netleştirir.
- İnşaat maliyetlerindeki kur baskısını azaltmak için yerli girdi sanayisinin güçlendirilmesi uzun vadeli ama kaçınılmaz bir hedef.
Kira balonu bir gecede sökmez. Ama balonun içinde olanlar için asıl soru şu: geliriniz kirasını taşıyamıyorsa merkezi konumdan uzaklaşmak mı daha akılcı, yoksa talep yoğunluğu düşük ilçelerde fırsat mı aramak lazım? Bu soruyu sormak zorunda kalan kira nüfusunun büyüklüğü, siyasi baskıyı da artırıyor — ve bu baskı, önümüzdeki seçim dönemlerinin en belirleyici gündem maddeleri arasında yer alacak.